新たなコンドミニアム物件を見学してきました。
スクンビット・41のAshton Residence 41です。
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Ashton Residence 41
この物件、もう完成しており、権利移転が始まっているのですが、77ユニット中、まだ20ユニットが売れていないという苦戦中のコンドミニアムなのです。
場所はスクンビット・ソイ41の突き当りの右側です。
- ディベロッパー：アナンダ社
- 総戸数：77ユニット（2棟から成る）
- 階数：8フロア
- 駐車場付与率：200％（駐車場の一部が機械式、その他はB１、B2、B3）
- 天井の高さ：2.75メートル
- ペット飼育：可能
スクンビット・ソイ41は、ソイ31や39と違って、奥で他のソイと繋がっておらず、最後が行き止まりになっているのが特徴です。
このAshtonはまさにその行き止まりの右側にあるコンドミニアムです。
ちなみにソイ41の入り口にはスーパーのTOPS、ソイに入ってすぐのところには日本人におなじみの中華料理店、東來順がありますが、それよりも奥に進んだことのある人は少ないと思います。
ソイ41と43は東来順のある路地で繋がっています。
いずれにしてもソイ41の交通量は少なく、住む人には静かで良いのではないかと思います。
2017年末に完成し、2018年2月には入居が始まっているというのに、上記の通りまだ77室中、20室が売れ残りとなっています。
プールを囲むように建つ低層コンドミニアム
さて、Ashton Residenceの構成としては、真ん中にプールがあり、それを囲むように2頭の8階建ての低層の建物が立つという、タイ人が好きそうな全室プールビューの物件です。
1階は直接プールアクセスできるユニットで、最上階はデュープレックスで3ベッドになっています。
もう完成済みなので、僕が見学させてもらったのはショールームではなく実物の部屋です。
実際の部屋を見学
4階の2ベッドと最上階のデュープレックスの3ベッドを見せてもらいました。
デュープレックス以外は天井が2.75メートルなので高額物件としてはちょっと物足りないですが、開口部も複数あり、景色も良いので圧迫感がありません。
もちろんマスターベッドルームにはバスタブ付きです。シャワーも分離型。
最近では珍しい広めの68平米以上のサイズから
書き忘れましたが、Ashton Residence 41 は1ベッドルームタイプはなく、最低でも68平米の2ベッド以上のサイズとなっています。
スタジオや1ベッドがボコボコと建ち供給過剰気味の中、個人的には2ベッド以上というのは希少性があって良いと思います。
民泊利用は回避できるか
ほんと、最近は1ベッドで30平米以下の小さな部屋の供給がすさまじかったですからね。
たしかに30平米程度なら安いので簡単に買えるので、中国人が買って、同胞に民泊として短期で貸すというケースをよく耳にするようになりました。
狭い部屋でも短期で旅行に来ている中国人にとっては、ホテル代わりで観光の後に寝るだけなので問題ありませんからね。
まあ、このソイ41のコンドなら、2ベッド以上が中心なので、日本人の駐在の家族か欧米人への賃貸需要はあるでしょう。
エムクオーティエまで歩ける距離
ご存知の通り、ソイ41の最寄り駅は、トンロー駅ではなくプロンポン駅です。
エムクオーティエまでは若干距離がありますが、歩ける人は歩けるし、ちょっと遠いなという人にはソイの入り口へのシャトルバスも通っています。ソイの入り口にはモーターサイも常に待っています。
まあ、この物件を借りて住む場合は、上記の立地を許容できるかが問題になって来ますね。
僕個人としてはプロンポンには慣れているし、プロンポンが日常生活のほとんどを過ごす場所なので、別にこのソイ41の突き当りというロケーションでも問題ないんですけどね。
ただし近所に新しいコンドがどんどん建つ昨今だと、貸す場合はこの距離は客付けが大変かもしれません。
Ashton Residence 41の物件価格
以下がユニットの値段です。
７５平米の部屋の方は実物そのものを見せてもらいました。
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- ４階の２ベッド（75.01平米）： 21,500,000バーツ（平米単価：286,628バーツ）
- ４階の２ベッド（68.26平米）： 20,200,000バーツ（平米単価：295,927バーツ）
さすがにトンローエリアでもなく、BTSのプロンポンからも若干の距離がある物件のためか、平米３０万以下に収まっています。
それでも75平米は日本円で7525万円ですからね。
ただし先ほども書いた通り、売れているのは77ユニット中、57ユニットのみです。
権利移転は始まっているのに、どれだけ人気ないかがわかるでしょう。
値引きの余地はあるか？
値下げについてはもちろん尋ねてあります。
でも実際、僕はさらなる割引にも応じると個人的には考えています。
ただしそれが公になると、先に買ってしまった人から相当なクレームが来るはずですから、内々でこっそり安く売るのだと思います。
やっぱり大きい部屋中心なのが魅力
ちなみに僕が欲しいのはやはり75平米の2ベッドですね。
マスターベッドは自分の寝室として使い、セカンドベッドルームはベッドを置かずに仕事部屋にしたいです。特にセカンドベッドルームからは中央のプールの眺めが非常に良いですからね。
また、賃貸に出す場合を考えると、総戸数が77ユニットのみで2ベッド以上のサイズの物件ですので、物件内での競合は少なくなりますが、やっぱりロケーションがネックになるのだと思います。
よって客付けでの苦労が予想され、賃料も抑えないといけなくなるので、買うとしたら75平米を1550万バーツですね。
そうすれば家賃77,500バーツで貸して、表面利回り6％になりますので。
でもまあ、現在のバンコクの中心部で6％はまず無理なので、この値段で売ってくれることはまずないでしょう。
