以前、チャオプラヤ川沿いの超豪華コンドミニアムのバンヤンツリー・レジデンスをブログで紹介しました。
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２億円超の高級レジデンス
バンヤンツリー・レジデンスは本当は僕も自己居住用に買いたかったし、タイ人パートナーもここに住んで結婚後の子育てをしたいと切望していました。
しかし、問題は値段です。
158.40平米の2ベッドが5083万バーツもするため、恥ずかしながらさすがに２億円近い資金を即金で用意する余力はなく、購入を断念したのです。
超高級物件でも引渡し前の問題はある
さて、そのバンヤンツリー・レジデンスは既に完成し、引き渡しが始まっています。
ところが、与沢氏のツイートによれば、権利移転前にかなりの数の不具合が見つかったようです。
もちろんデフェクトの点検作業は本人ではなく、外部の業者に委託してやるのが普通です。そして与沢氏もチェック作業を専門の業者に外注されたそうです。
プレビルド物件の引き渡しの際のトラブル解消法
さて、今回は、このバンヤンツリー・レジデンスの欠陥を題材に、タイでの不動産の売買・運用のプロフェッショナルに、新築物件の引き渡し時のトラブルの対応方法についてTwitterで細かくアドバイスを頂きました。
デフェクトの指摘項目数が多い場合、検査は何回にも及ぶ
まず、タイ不動産投資が経験が豊富な日本人投資家さんによれば、今回のバンヤンツリー・レジデンスでのデフェクトの指摘項目数（与沢氏が購入したユニット）は、他の過去のプロジェクトと比べてもかなりの数に上るそうです。
しかも、
- 最初に見つけた指摘項目数が多ければ多いほど、
- 次回の確認の際に修正漏れが多数発生する可能性が高い（一度に全部は解決できないため）
- 加えて複数の業者が部屋に出入りすることにより、次々回の検査作業の時にまた新たな指摘項目が追加される
専門業者に依頼して修正事項をチェック
僕がお話を聞いた投資家さんによれば、アシュトンアソークで有名なANANDA社の内覧会の際にいくつかのデフェクトを指摘したところ、「その部分を修理すると最低3ヶ月かかる」という答えが返って来て、仕方なく妥協したそうです。
ニュースで見た方も多いと思いますが、とりわけアナンダ社は、IDEOというブランドのコンドミニアムで前科があります。
そのIDEOは完全な欠陥工事で、上の階のトイレの汚物が下の階の天井に浸みるという、物件価値を完全に毀損するほどのものでしたが、アナンダ社は「補償期間が過ぎているので当社の責任はない」と責任転嫁。
しかし実際は保証期間内だったという、とんでもない不誠実・無責任ぶりを世間に知らしめたのでした。そして結局、そのIDEOを買った人は泣き寝入り。
アナンダやオリジンは他にも、「担当者が退職しました」と言い訳をして既存の顧客をぞんざいに扱うことがあるという話は聞いたことがあります。まあおそらく本当に退職したのでしょうけど、タイの会社でしっかりと引継ぎが出来るかは微妙ですからね。
不具合の修理が終わるまでは送金してはダメ
タイ不動産市場で活躍するもう一人の日本人投資家さんによれば、「ディフェクトのチェックして修繕が完全に済んだ上でトランスファーすることが重要」だそうです。
与沢翼氏はたしかに専門業者にデフェクトチェックを依頼しており、そこまでは正しかったのですが、与沢氏はそれよりも先に資金をトランスファーしていることが分かります。
しかし、先にお金を送金してしまうと、ディベロッパーと購入者の立場が完全に逆転してしまいます。
よって、ディベロッパーはとにかく購入者には修繕よりも先にトランスファーを求めてくるそうです。
ディベロッパーの立場からすれば、修繕が終わらない限り、お金が手に入らないですからね。
こちらが「修繕しないと送金しない」という立場を取れば、ディベロッパーは慌てて修繕を手配してくれるというわけです。
その順序を間違えてもし購入者が先に送金をしてしまったら、それこそ再三修繕の依頼しても、ディベロッパーの重い腰は動かず、むしろ送金前の購入客の修繕を優先するに決まっています。
修繕しないで部屋を貸したらどうなるか
ベテラン投資家さんはさらにこう続けます。
自己居住ではなく、投資の賃貸収入を目当てにコンドミニアムを買った人の中には、事前に修繕の手配をせずに賃貸に出す人がいるようです。
そして最初に借りたテナントが部屋の欠陥に初めて気づくというパターンです。
賃貸仲介業者はそういう事情もしっかりと把握しています。
新築を貸すと、上記のような理由でテナントからクレームが来てしまうので、住居を探しているお客さんには新築のコンドミニアムを勧めない。
そして新築なのにテナントがなかなか入らないという結果になってしまうわけですね。
ちなみに現在僕が住んでいるプロンポンのコンドミニアムは、もう築５年は過ぎており、僕の一つ前は日本人駐在員の男性が住んでいたそうです。
なので僕自身はここで述べたようなトラブルには幸い経験していません。上のリンクでは僕のプロンポンのコンドミニアムについて触れています。
修繕していない物件を中古で買った場合
先ほどまでは新築の話でした。
では、もし引渡し前に十分な修繕をせずに資金を送金して物件の権利を受け取り、将来それを誰かに売却したとします。
すると、その物件を中古で買った人は多額の修繕費を自己負担することになります。
これについては日本の中古不動産投資などでもよく話題になりますし、不動産投資関連の書籍などでも触れられています。よって中古を買う前に充分にチェックすればよいでしょう。
コンドミニアム購入時に注意すべきこと まとめ
これまで僕はバンコクのあちこちのコンドミニアムのショールームや実物の部屋を見学してきましたが、購入まで踏み切った経験はなく、今回の権利移転前の修繕チェックについては知らないことだらけでした。
やはりバンコクのコンドミニアムを実際に購入し、売却までの一連のプロセスを経験された方の言うことはとても勉強になります。
コンサルティングの事業や株式投資については僕も多少の心得はあるつもりですが、こと不動産投資に関してはまだまだど素人なので、経験者からは教えを請いつつ、自分でも場数を踏んで勉強を続けていきたいと思います。
